住宅ローン② 返済表を理解しよう!!

前回の記事(住宅ローン①返済表を作ってみよう)では、住宅ローンの正体を理解する為には返済表を作るのが一番の近道だとお伝えしました。

今回は、その返済表について、少し詳しくご説明します。
下の図は、【借入金額3,000万円/返済期間35年/金利0.93%/元利均等返済】の住宅ローンの返済表から、最初の1年(1~12回目)を取り出したものです。

返済表に記載された項目がそれぞれ何を意味しているのか、1つずつ見て行きます。

返済回目
何回目の返済かを表しています。
35年ローンの場合、総返済回数は420回ですから、返済表も420行になります。

返済額
毎月銀行へ支払う金額です。

利息
返済額の内、利息として銀行に取られてしまう金額です。
上の例では1回目の利息が23,250円となっています。
これは、3,000万円を金利0.93%(年利)で1カ月間借りていたコストで、30,000,000円×0.93%÷12=23,250円と計算できます。
2回目の利息は、29,939,540円×0.93%÷12=23,203と計算できます。
1回目の利息よりも2回目の利息の方が少しだけ少ないのは、1回目の返済で残高(借入金額)が減っているからです。

元金
返済額の内、借入の返済へ回る金額です。
返済額―利息 で計算できます。

残高
その回目の返済を終えたときの借入残高です。
前回の残高―その回の元金 で計算できます。

返済表の各項目の数字を上から下へ追っていくと、次のように推移しているのが解ります。
返済額・・・金利が変わらなければ変わらない
利息・・・・残高の減少に伴い、利息の金額は徐々に減少して行く
元金・・・・利息が減った分だけ元金の金額が増える。

返済額=利息+元金であり、金利が変わらなければ返済額はずっと一定ですが、利息と元金の内訳が変化して行きます。
当初は返済額に占める利息の割合が大きく、終盤では利息はごくわずかとなり、残高が減るペースが加速して行きます。

この関係をグラフにしたものが、よく目にする下のような図です。

いかがでしょうか?
返済表(=住宅ローンの正体)についてしっかりご理解いただけたのではないでしょうか?

この返済表にご家族のライフイベントを重ねてみることで、
頭金を入れるべきか手元にお金を残すべきか、
繰上返済をするべきか教育費のためにとっておくべきか、
退職金で一括返済するべきか老後のためにとっておくべきか、
などといった判断の助けになります。

住宅ローンのコスト(利息)>手元にお金を残すメリット
ならば、住宅ローンの返済を優先するべきですし、
住宅ローンのコスト(利息)<手元にお金を残すメリット
ならば、手元にお金を残すとう選択になります。

銀行に支払う利息は少しでも少ない方が良いのは確かですが、
金利が極めて低位で安定している現状(2020年9月現在)を考えると、メリットの方が大きくなるケースが多いのかもしれません。

手元にお金を残すことには、どのようなメリットがあるのでしょうか?
この点については、また別の記事でアップしたいと思います。

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